在哈尔滨人民政府网看到，黑龙江发布了房地产新规：

明年起开发项目全面实行资本金监管。

据了解，黑龙江省住建厅等6部门联合发布了《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》，《通知》明确指出，黑龙江省各地房地产开发企业购置土地资金应为合规自有资金，

不能通过金融贷款或市场融资，违规者取消中标资格、两年内禁止参加土地招拍挂。

此文件中提到，2019年1月1日起，获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，

多层楼房工程形象进度达到封顶、高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。

详细内容如下：

1、购置土地资金不能用银行贷款

《通知》提出，房地产开发企业在参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书，

承诺土地购置资金是合规自有金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等，并载明如承诺不实则自愿放弃开发用地中标资格。

2、落实资本金制度减少楼盘“烂尾”

房地产开发项目实行资本金制度，

即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。

依据《通知》，按照房地产开发企业信用评价等级对其开发的房地产项目实行差异化监管。管理部门在工程项目取得《建筑工程施工许可证》之前启动项目资本金监管。

按照完成工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点，分别返还项目资本金的40%、40%、20%，并确保返还资金用于项目建设及经营管理。2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，要全面实行项目资本金监管制度。

3、多层楼房工程进度封顶才可预售

在2019年1月1日以后获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的

，多层楼房工程形象进度达到封顶时，

高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。

同时，各地可结合实际，制定相关政策，开展现房销售。加大对地产开发项目巡检巡查力度，对无预售许可严重质量安全事故、逾期未回迁安置、严重损害群众利益的违法违规企业以及开发建设项目烂尾的企业进行重点监管和查处。

对于严重违法违规的企业要列入 " 黑名单 "，

通过停止网签、预售、资质升级等措施进行厉惩戒和限制。

对于存在违法违规问题特别是有烂尾、逾期未回迁安置等问题的房地产开发企业，在相关问题未整改完毕前，禁止新项目开发建设。

从上述内容的字里行间便能感受到，

这是对开发商们很不友好的一个文件，尤其是要求开发商拿地只能用合规自有资金，不能通过金融贷款或市场融资。这相当于

硬生生拆掉了开发商赖以生存的杠杆。若全部用合规（注意，这个前提很重要）自有资金去拿地，恐怕就是那些巨头们也拿不了几块，就陷入现金流危机了

虽然今年5月以来，上面全面收紧了对房企融资的限制，对开发贷实施总量控制，并严卡信托等渠道资金违规流入房地产，但并没有要求拿地一点儿都不能做金融贷款（如银行贷款）或市场融资（债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等），所以

黑龙江的做法无疑是一刀切，对土地端调控又做了一次升级。

纵然在实际操作中，开发商仍有空子可以钻，如通过明股实债方式，和资金方一起组成合资公司拿地在市场，但要求开发商签署承诺书必须是合规自有资金、违规者取消中标资格、两年内禁止参加土地招拍挂的规定，还是会对开发商造成不小压力，对待土地拍卖会更为谨慎。

放眼当下，在融资拿地上，像黑龙江这般严厉的还真不多见。

沈阳，是怎么样的呢？

如此严厉的政策，出现在哈尔滨究竟会成为个案还是未来的大势所趋？

《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第五条规定“商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”2010年住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）规定“严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求。”

沈阳对工程形象进度的最低要求是工程主体结构达到地上“正负零”，但预售项目必须接受商品房预售资金监管。

也就是说，沈阳的工程主体结构达到地上“正负零”即可，要求比哈尔滨低很多。

未来沈阳究竟会不会变，期待一下。

（“正负零”指的是主体工程的一个基准面，在主体工程基准面下工程完成，该进行主体地上工程施工的时候，也就是主体工程达到“正负零”。部分内容来源：哈尔滨日报 365楼市）

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